AML okiem praktyka

Michał Oleksiuk

Absolwent Międzywydziałowych Indywidualnych Studiów Humanistycznych, magister Prawa. Doświadczenie zdobyte w cenionych kancelariach adwokackich i dwóch specjalistycznych agencjach obrotu nieruchomościami wykorzystuje w pracy z najbardziej wymagającymi klientami. Od 5 lat prowadzi własną agencję nieruchomości w Warszawie, specjalizując się w doradztwie z zakresu inwestowania w nieruchomości oraz obsłudze wynajmu i sprzedaży na terenie Warszawy i okolic. Łączy wszechstronne wykształcenie humanistyczne i prawnicze, praktykę w zakresie doradztwa prawnego i negocjacji umów handlowych z doświadczeniem na rynku obrotu nieruchomościami.

Działa Pan już na rynku nieruchomości 6 lat. Proszę powiedzieć, z jakimi klientami najczęściej zdarza się Panu pracować?

Dominują klienci inwestycyjni – zainteresowani lokowaniem kapitału w nieruchomościach. Wśród nich są zarówno drobni inwestorzy, chcący zainwestować oszczędności w celach „rentierskich”, jak i doświadczeni przedsiębiorcy od lat obracający nieruchomościami lub angażujący się w przedsięwzięcia deweloperskie. Nieco mniejszą grupę stanowią klienci zainteresowani obsługą wynajmu lub sprzedaży/zakupu nieruchomości – zajmuję się zarówno mieszkaniami, gruntami jak i lokalami, ale tu ograniczam się do działania na terenie Warszawy i okolic.

1. Jak bardzo Pana zdaniem z perspektywy prawnej zmienił się ten rynek w chwili gdy Pan zaczynał, a jak Pan widzi teraz ten rynek? Jak mocno obecnie regulacje prawne wpływają na ten rynek?

Gdy zaczynałem pracę, zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami został zderegulowany – zniesiono licencje, obecnie nijak nie weryfikuje się wiedzy pośrednika, w szczególności znajomości prawa i rynku nieruchomości, umiejętności pracy z umowami – co z perspektywy czasu wydaje mi się błędne. Natomiast od pewnego czasu zaczęto nakładać nowe obowiązki na pośredników. Pierwszą poważną zmianą było RODO, które dotknęło wszystkich przedsiębiorców, ale w naszej branży wywołało prawdziwe trzęsienie ziemi – w końcu jednym z kluczowych elementów pracy pośrednika jest przetwarzanie danych osobowych. Teraz czeka nas dużo większe wyzwanie – objęto nas obowiązkami wynikającymi z ustawy o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy, jednocześnie nie dając żadnych specjalistycznych narzędzi ani uprawnień – i znowu wracamy do problemu deregulacji. W wielu państwach UE pośrednik w obrocie nieruchomościami musi zdać egzamin państwowy, w zamian zyskując prawo wykonywania zawodu i pewne zawodowe uprawnienia, w tym dostęp do specjalistycznych informacji i rejestrów. W Polsce nie ma egzaminu, ale nie otrzymujemy również dostępu do specjalistycznych narzędzi, natomiast obowiązki w zakresie AML mamy takie same.

2. Zakładam, że wdrażał się Pan już w przepisy ustawy o Przeciwdziałaniu prania pieniędzy i finansowania terroryzmu( ang. Anti-money laundering and countering the financing of terrorism, w skrócie AML/ CF) i jak Pana zdaniem, z perspektywy nowych obowiązków, zmieniło się codzienne funkcjonowanie biura pośrednika nieruchomości?

Nałożono na nas nowe obowiązki, które wymagają wdrożenia w każdym biurze nieruchomości – wypracowania wewnętrznych procedur i przeszkolenia pracowników. Ponadto nowe obowiązki będą pochłaniały sporo czasu, gdyż regularnie będziemy musieli analizować nowych klientów i transakcje pod kątem AML/CF.

3. Jednym z obowiązków jaki wprowadza ustawa jest Identyfikacja Klienta z ang. Know Your Client (KYC)? W jaki sposób pośrednicy nieruchomości, nie używając specjalistycznych programów, są w stanie sprawdzić zarówno osoby fizyczne jak i firmy z punktu widzenia nowych obowiązków?

Wracamy tu do problemu, który zasygnalizowałem wcześniej – braku specjalistycznych narzędzi dedykowanych dla pośredników. Z tego względu w celu identyfikacji klienta możemy opierać się wyłącznie na danych uzyskanych od klienta, informacjach z publicznych rejestrów i własnym doświadczeniu. Niemniej każdy, kto choć raz próbował ustalić strukturę zależności np. dużych grup kapitałowych, składających się z sieci kilkudziesięciu spółek, wie, jak trudne i czasochłonne jest to zajęcie.

4. Czy biorąc pod uwagę natłok obowiązków jako pośrednika, przeciętne biuro nieruchomości, jest w stanie profesjonalnie przygotować się do wdrożenia nowej procedury AML jaką nakłada ustawa?

Wdrożenie tych procedur jest skomplikowane i czasochłonne, a pracy i obowiązków wszyscy i bez tego mamy sporo. Ponadto wymaga to specjalistycznej wiedzy. Niewątpliwie dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy specjalistycznej firmy wdrażającej gotowe rozwiązania lub pomocy prawnika.

5. Biorąc pod uwagę dolegliwość, jaką już spotkała jednego z pośredników biur nieruchomości w związku z nową ustawą, czy Pana zdaniem jest to czynnik motywujący biura do wdrożenie nowych procedur

Zdecydowanie. Początkowo część pośredników zapewne po cichu liczyła, że będziemy traktowani z taryfą ulgową – szczególnie ze względu na specyfikę zawodu i brak narzędzi pozwalających na kompleksową identyfikację klienta. Bardzo dotkliwa kara finansowa, która została nałożona na jedno z dużych biur nieruchomości jest dla nas wszystkich kubłem zimnej wody. Procedury trzeba wdrożyć, bo w przeciwnym razie możemy być następni.